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1. Was ist eine Baulast? 2. Was sind Baulasten – und wer legt sie fest? 3. Wie wirkt sich die Baulast auf Neubauprojekte aus? Eines gleich vorweg: Der Name täuscht. Beim diesem Thema geht es nicht ums Gewicht einer Immobilie – die Baulast hat weder mit der Statik zu tun noch mit der Frage, wie solide der Baugrund ist. Stattdessen handelt es sich bei Baulasten um Belastungen im übertragenen Sinn: Um baurechtliche Einschränkungen, die mit bestimmten Grundstücken einhergehen können. 2. Was sind Baulasten - und wer legt sie fest? Ganz grob vereinfacht ist eine Baulast eine baurechtliche Vorgabe von öffentlicher Seite, die an ein bestimmtes Grundstück gebunden ist. Sie ermöglicht es Bauherren, Kompromisse mit der Baurechtsbehörde auszuhandeln: Auf einem Grundstück, das eigentlich nicht bebaut werden darf, kann oftmals eben doch gebaut werden – vorausgesetzt, der Bauherr akzeptiert bestimmte Auflagen. Ein typisches Beispiel dafür ist die sogenannte Stellplatzbaulast. Ist in einem Baugebiet nur wenig Raum für Autostellplätze, wird oftmals auf einigen wenigen Grundstücken Platz für einen öffentlichen Parkplatz reserviert.
Praxiswissen-Tipp Wenn sie sich bei einer Entschädigung unsicher sind, dann sollten Sie einen Experten z. B. einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt oder einen Immobilienmakler zu Rate ziehen, der Ihnen bei den Verhandlungen hilft und sagt, was Sie alles beachten müssen. Baulast in das Baulastenverzeichnis eintragen Kommt es zu einer Einigung bei der Baulast, wird diese in das sogenannte Baulastenverzeichnis eingetragen. Dafür muss der Eigentümer eines Grundstückes gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eine Erklärung abgeben, in welcher er sich zu dem entsprechenden Handeln verpflichtet – er muss die festgeschriebenen Dinge tun, dulden oder unterlassen. Die Unterschrift unter dieser Erklärung muss vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet werden. Alternativ kann sie auch öffentlich beglaubigt werden. Damit übernimmt der Eigentümer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Praxiswissen-Tipp In Bayern gibt es seit 1994 keine Baulasten und auch kein Baulastenverzeichnis mehr. Stattdessen werden diese Arten der Vereinbarungen alle als Grunddienstbarkeiten mit in das Grundbuch eingetragen.
Bei der sogenannten Baulast handelt es sich um ein Instrument des Bauordnungsrechts. Sie dient der Sicherung von öffentlich-rechtlichen, dinglichen Verpflichtungen des Grundstückseigentümers. Dabei muss es sich bei diesen um grundstücksbezogene Verpflichtungen handeln, die nicht bereits durch das Gesetz begründet wurden. In Betracht kommen also lediglich Verpflichtungen, die der Eigentümer des Grundstücks selbständig übernimmt. Die Baulast stellt eine öffentlich-rechtliche Willenserklärung des Grundstückseigentümers dar. Sie muss gegenüber der Bauaufsichtsbehörde abgegeben werden. Die Bauaufsichtsbehörde erstellt dann ein Baulastenblatt und trägt die Baulast dann in das von ihr geführte Baulastenverzeichnis ein. Durch diesen Akt wird die Baulast wirksam. Der Eigentümer des Grundstücks ist dann rechtlich an sie gebunden. Erbt jemand das Grundstück, so gilt die Baulast auch für ihn. Der Rechtsnachfolger wird nämlich ebenfalls durch die abgegebene Baulast gebunden. Sie ist also nicht an den Eigentümer, sondern das Grundstück gebunden.
Die Baulast ist ein wichtiges Kriterium für Bauherren und Käufer, um über den Erwerb eines Grundstücks zu entscheiden. Interessenten, die bauen möchten, sollten sich vorher über vorhandene Baulasten informieren. Es genügt nicht, den Grundbuchauszug einzusehen, Baulasten sind im Baulastenverzeichnis aufgeführt. Baulasten schränken Grundstückseigentümer in der Nutz- und Bebaubarkeit ihres Besitzes ein. Sie setzen öffentlich-rechtlich bedingte Interessen voraus. Was versteht man unter einer Baulast? Immobilieneigentum kann sowohl durch Rechte privater Personen als auch behördliche Rechte eingeschränkt sein. Baulasten sind Verpflichtungen von Grundstückseigentümern gegenüber der Baurechtsbehörde. Belastungen können jedoch nur solche Regelungen zum Inhalt haben, die sich nicht schon aus anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften wie Bebauungsbestimmungen ergeben. Bei Baulasten geht es um Handlungen, die ein Immobilieneigentümer auf seinem Grundstück zu unterlassen, zu dulden oder durchzuführen hat.
Ganz klassisch ist das zum Beispiel der Fall beim Wegerecht. Wenn Grundstück B hinter Grundstück A liegt und nur über Grundstück A erreichbar ist, kann Grundstück B nicht entsprechend erschlossen und damit auch keine Baugenehmigung erteilt werden. Die Lösung wäre in diesem Fall, dass der Besitzer von Grundstück A dem Besitzer von Grundstück B ein Wegerecht einräumt, damit dieser auf sein Grundstück gelangen kann. Auf diese Weise erschlossen, kann für Grundstück B eine Baugenehmigung erteilt werden. Praxiswissen-Tipp Die Baulast sollte nicht mit der Grunddienstbarkeit verwechselt werden. Erstere ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die sich auf einen Rechtsträger bezieht, während die Grunddienstbarkeit als zivilrechtliches Rechtsinstitut die Rechte und Pflichten zwischen herrschendem und dienendem Grundstück festschreibt. Die häufigsten Arten von Baulasten Während es viele verschiedene und auch komplexe mögliche Baulasten gibt, kommen die nachfolgenden fünf Arten besonders häufig vor: Stellplatzbaulast: Bei dem Neubau eines Gebäudes auf einem Grundstück ist in Deutschland geregelt, wie viele Stellplätze aufgrund von Gebäudeart und Nutzeranzahl mit eingerichtet werden müssen.
Zum Nachweis von Stellplätzen kann gleichfalls eine Baulast eingetragen werden. Unter Umständen kann eine auf dem Grundstück beabsichtigte Bebauung allein wegen der Baulast nicht realisiert werden, wenn zum Beispiel eine eingetragene Baulast die Nutzung des Grundstücks nur für PKW Stellplätze erlaubt. Charakteristisch für die Baulast ist, dass sie auch für den Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers wirkt und damit allein durch den Verkauf der Immobilie nicht untergeht. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis nur gelöscht, wenn die Bauaufsichtsbehörde auf die Baulast verzichtet. Anders als beim Grundbuch, besteht für das Baulastenverzeichnis kein öffentlicher Glaube. Sofern im Baulastenverzeichnis keine Baulast eingetragen ist, besteht keine Gewähr dafür, dass tatsächlich keine Baulast besteht. Kaufinteressenten, die ein Grundstück erwerben möchten, sollten sich bei ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung erkundigen, ob auf dem Grundstück Baulasten eingetragen sind und möglichst Einblick in das Baulastenverzeichnis nehmen.